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Haus und Garten 14.08.2017 16:48

Wie viel ist eine Immobilie wert?

(Artikel mit 1 Seite)
In der aktuellen Niedrigzinsphase tendieren viele Menschen dazu, ihr Geld in Immobilien zu investieren. Schließlich erzielen Bankanlagen nur geringe Erträge, während Darlehen folglich umso günstiger sind. Die Erträge, die z.B. eine vermietete Immobilie abwirft, oder die ersparten Mietausgaben für die eigenen vier Wände tragen zu diesem Trend bei. Gleichzeitig schnellen die Immobilienpreise, vor allem in gefragten Lagen, aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots in die Höhe.

Wie wird ein Immobilienwert errechnet?

Wie viel ist eine Immobilie wert?

In der aktuellen Niedrigzinsphase tendieren viele Menschen dazu, ihr Geld in Immobilien zu investieren. Schließlich erzielen Bankanlagen nur geringe Erträge, während Darlehen folglich umso günstiger sind. Die Erträge, die z.B. eine vermietete Immobilie abwirft, oder die ersparten Mietausgaben für die eigenen vier Wände tragen zu diesem Trend bei. Gleichzeitig schnellen die Immobilienpreise, vor allem in gefragten Lagen, aufgrund der hohen Nachfrage und des begrenzten Angebots in die Höhe. Gerade in Metropolregionen, wie etwa in und um Frankfurt, scheint der Anstieg der Immobilienpreise kein Ende zu finden. Die entscheidende Frage beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie lautet: Wie viel ist die Immobilie wert? Käufer und Verkäufer sind sich dabei selten zu 100% einig. Daher ist es sinnvoll, einen Fachmann für Immobilienbewertung in Frankfurt zu beauftragen, der über regionale Marktkenntnisse verfügt und den Wert des Objekts realistisch einschätzt.

Wie wird ein Immobilienwert errechnet?

Um den Wert einer Immobilie realistisch einzuschätzen, ziehen Immobiliengutachter drei verschiedene Verfahren heran. Das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren oder das Ertragswertverfahren. Bei Bedarf können die einzelnen Verfahren auch untereinander kombiniert werden. So kommt es vor, dass z.B. das Ertragswertverfahren zur Bestimmung des Verkehrswertes einer Logistikfläche genutzt wird und in diesem Zuge auch das Vergleichswertverfahren Anwendung findet, um die Höhe der Erträge zu bestimmen, die durch die Flächennutzung erzielt werden.

Wie funktionieren die Verfahren zur Immobilienbewertung?

Das Sachwertverfahren ist ein sehr aufwendiges und komplexes Verfahren, das auf einer Berechnung unter Berücksichtigung der Herstellungskosten sowie des Bodenrichtwerts fußt. Der Bodenrichtwert gibt dabei an, wie hoch der Wert des Grundstücks ist. Die Herstellungskosten beziehen sich auf die baulichen Maßnahmen, die auf dem Grundstück vorgenommen wurden (Einfahrt, Haus etc.). Hierbei werden selbstverständlich auch Wertminderungen, wie z.B. die jährliche Abschreibung, beachtet. Zuletzt wird der Wert noch an die lokale Marktsituation angepasst, um etwa die Unterschiede zwischen Land und Stadt zu berücksichtigen.
Beim Vergleichswertverfahren wird die Nachfrage nach vergleichbaren Objekten zur Wertermittlung herangezogen. Wurde z.B. ein Haus in vergleichbarer Lage und mit vergleichbaren baulichen Eigenschaften zu einem bestimmten Preis verkauft, kann dieser auch für die infrage stehende Immobilie zugrunde gelegt werden. Hierbei spielen ausgeprägte regionale Marktkenntnisse sowie eine möglichst breite Datengrundlage die entscheidende Rolle für eine möglichst exakte Wertermittlung. Schließlich wird der Wert verlässlicher, je mehr Verkehrswerte vergleichbarer Objekte zur Verfügung stehen.
Das Ertragswertverfahren begründet die Wertermittlung auf der Höhe der Erträge, die mit der Immobilie künftig erzielt werden können. Ist ein Objekt etwa als Kapitalanlage gedacht, bilden die Erträge damit eine Art Verzinsung der Anlagesumme. Diese sollte natürlich möglichst hoch sein. Gegengerechnet werden Betriebskosten und ähnliche Kosten, die für die Bewirtschaftung der Fläche oder des Gebäudes anfallen. Als typische Objekte für das Vergleichswertverfahren gelten daher z.B. Mietshäuser oder -wohnungen sowie gewerblich genutzte Grundstücke.

Welche Faktoren beeinflussen den Immobilienwert?

Selbstverständlich spielt die Lage und die Größe des Objekts immer eine Rolle. Die unterschiedlichen Verfahren berücksichtigen darüber hinaus noch viele weitere Faktoren, die in die Immobilienbewertung einfließen. Die Kenntnis um diese Faktoren ermöglicht Eigentümern, den Wert der eigenen Immobilie zu beeinflussen. Personen auf Immobiliensuche wissen ganz genau, an welchen Stellschrauben bei der Kaufpreisverhandlung gedreht werden kann.
Beim Sachwertverfahren stützen sich die Immobilienbewerter z.B. auf die Bauart des Hauses sowie die Verarbeitung und Substanz der einzelnen Bauteile. Vorgenommene Sanierungsmaßnahmen, die energetische Isolation und die Qualität der Ausstattung fließen ebenfalls ein. Zuletzt wird die Wertminderung für Abnutzung abgezogen und der Marktanpassungsfaktor verrechnet, um eine aktuelle und verlässliche Aussage zum Wert zu treffen.
Das Vergleichswertverfahren stellt Objekte gegenüber, die dieselben Eigenschaften aufweisen. Dazu gehören neben Lage und Größe u.a. auch die Nutzungsart der Immobilie (privat oder gewerblich) sowie Bauweise, Zustand und Ausstattung. Bei Grundstücken wird ebenfalls die Bodenbeschaffenheit und die Frage, wie weit die Erschließung vorangeschritten ist, bewertet.
Beim Ertragswertverfahren ist alles darauf ausgelegt, nach dem Kauf maximale Erträge zu erhalten. Daher spielen z.B. der Grundstückswert, der Liegenschaftszinssatz, mögliche Mieteinnahmen (marktgerecht) sowie die Unterhaltungskosten eine Rolle. Der bauliche Zustand wird außerdem herangezogen, um einzuschätzen, wie lange die Immobilie voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann.

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